Control de rentas en CDMX: quién decide el precio de lo que es tuyo
Primera parte de la serie De la excepción a la regla, inspirada en el discurso de John Galt en Atlas Shrugged (Ayn Rand, 1957).
El día que dejaste de fijar el precio de lo que es tuyo
Si eres dueño de un departamento en la Ciudad de México, desde el 29 de agosto de 2024 no decides cuánto puede subir su renta cada año. Lo decide un índice.
El segundo párrafo del artículo 2448 D del Código Civil quedó así: "El incremento de la renta nunca será mayor a la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior, respecto de la cantidad pactada como renta mensual." El primer párrafo ya decía que la renta sólo puede aumentarse una vez al año.
Y el artículo 2448 cierra la puerta a pactar otra cosa: "Las disposiciones contenidas en este capítulo son de orden público e interés social, por tanto son irrenunciables y en consecuencia cualquier estipulación en contrario se tendrá por no puesta."
No es que el aumento se negocie mal, es que no se negocia: si lo pactas por encima del índice, esa parte del contrato se tiene por no escrita.
Ahora bien, el alcance está acotado: ese capítulo rige el arrendamiento de vivienda, y un local comercial o una oficina quedan fuera.
Y hay un detalle que dice bastante sobre el cuidado con que se legisló esto. La norma indexa tu renta a "la inflación reportada por el Banco de México", cuando la facultad exclusiva de elaborar ese índice es del INEGI desde 2011. Tampoco aclara cuál de las cifras: si la general o la subyacente, si de diciembre a diciembre o promedio del año. Y no es una objeción mía: las dos iniciativas que hoy están en comisiones para reformar este tope mueven esa referencia al INEGI.
Sobre lo que ya estaba firmado
Queda una pregunta evidente: qué pasa con los contratos ya firmados, con su cláusula de aumento pactada por las dos partes.
El decreto sí los contempló. Su tercer transitorio ordena que los contratos en curso se registren dentro de un plazo. Es decir, el legislador tuvo enfrente los contratos vivos, legisló sobre ellos, y lo único que les impuso fue registrarse. No les extendió el tope.
Nadie ha resuelto si les alcanza. Y a dos años de distancia la pregunta casi se agotó sola, porque el plazo mínimo de un arrendamiento de vivienda es de un año prorrogable por otro: casi ninguna de esas cláusulas sigue viva. La incertidumbre se resolvió por vencimiento, no por derecho...
El principio no se rechaza, sólo se aplica donde no nos toca
Prueba dónde está tu propio límite. Si el gobierno puede fijar cuánto cobra un propietario por su departamento para proteger a quien no puede pagarlo, qué le impide fijar cuánto cobra un hospital privado por una cirugía. El argumento sería idéntico y la necesidad, mayor.
La respuesta incómoda es que no le impide nada, porque la facultad ya existe. El artículo 43 de la Ley General de Salud dice que los servicios de salud de carácter social y privado "estarán sujetos a las tarifas que establezca la Secretaría de Economía, oyendo la opinión de la Secretaría de Salud". Está escrito desde 1987 y se reiteró en 2012.
Pregúntate cuándo fue la última vez que oíste que se usara. En la salud convivimos desde hace décadas con lo que en la vivienda parece escandaloso: un servicio privado de precio alto y uno público gratuito, sin que se proponga en serio igualarlos por decreto.
Ahí está el punto, y es peor de lo que parece. El principio no se rechaza: se acepta, se escribe en la ley, y luego se aplica sólo donde el mercado intervenido no es el nuestro.
La objeción más sólida, y por qué no cambia mi argumento
Quien conoce el tema dirá que el arrendamiento de vivienda no es un contrato entre iguales. Mudarse le cuesta mucho más al inquilino que al arrendador, la oferta no crece de un año a otro, y quien negocia sabiendo que la alternativa es quedarse en la calle no negocia en condiciones.
Concedo la asimetría, y quien la niegue no ha rentado nunca sin alternativas. Pero que el inquilino negocie en desventaja no significa que el propietario deba pagar la solución.
Un gobierno que quiere vivienda accesible tiene caminos que no le cuestan a un tercero. Puede construirla y rentarla barata, con su presupuesto y su riesgo. Puede no cobrarle impuestos al casero que rente por debajo de cierto precio por metro cuadrado. Puede darle al desarrollador que construya vivienda barata lo que más le cuesta conseguir: permisos rápidos y contribuciones reducidas.
Y hay que decir que el gobierno también tomó ese camino. El mismo decreto del 28 de agosto de 2024 lo obligó a garantizar producción pública de vivienda en arrendamiento asequible. Pero no lo hizo en lugar de limitar la renta, sino además de limitarla. Y tres meses más tarde, el 2 de diciembre, se añadió a la Constitución que la mensualidad del arrendamiento social "no podrá exceder del treinta por ciento del salario de las personas trabajadoras".
Construir por su cuenta no sustituyó la fijación de precios: la constitucionalizó.
Lo que la ley sí limita, y lo que no
Alguien bien informado dirá que la propiedad en México nunca fue absoluta, y tiene razón. El Código Civil obliga desde 1928 a usar y disponer de los bienes "en forma que no perjudique a la colectividad", y la Constitución faculta a imponer a la propiedad privada "las modalidades que dicte el interés público".
Ahora mira qué hacen esas normas en la práctica. La primera frena al negocio que, aun teniendo permisos, llena de ruido o de humo un barrio residencial. La segunda se traduce en planes de desarrollo urbano, zonas de conservación ecológica y restricciones sobre inmuebles históricos.
Todas condicionan el uso de la propiedad. Ninguna dice cuánto puedes cobrar por ella.
Ésa es la línea, y es la que el tope de rentas cruza.
El tope de rentas no nació en 2024
Aquí está la parte que casi nadie sabe, y la que da nombre a esta serie.
Antes de agosto de 2024 el aumento ya estaba topado. El texto anterior decía que en aquellos contratos cuya renta mensual "no exceda de a 5,400 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México vigente y no exceda de 9,000 veces" la misma unidad, el incremento no podría pasar del 10%.
Ojo con esa redacción, porque está mal hecha: encadena dos techos de los que el segundo no trabaja, y arrastra erratas en el texto oficial. Ni siquiera estaba claro a quién alcanzaba. Y aun así, nadie discutió el principio.
La reforma de 2024 bajó ese 10% a la inflación y borró los umbrales. Es decir, nadie eliminó una libertad: se ajustó una excepción que ya estaba ahí. Y el legislador no fijó el precio, se lo entregó a un índice.
Así funciona siempre. La primera excepción se consigue por un caso que parece injusto, y suele serlo. La segunda ya nadie la discute sobre el principio, porque el principio se discutió hace años y se perdió: así que ya sólo se discute sobre el porcentaje.
No puedes tenerlo todo
Voy a decirlo sin rodeos. Si soy dueño de un departamento, debo ser yo, y sólo yo, quien decida a qué precio lo rento. Si pido un precio irracional no habrá postores, y ésa es toda la disciplina que hace falta. Si pido uno razonable, habrá quien lo tome. Que alguien con el monopolio de la fuerza me diga cuál es el máximo que puedo cobrar por algo mío no me parece aceptable, y no cambia según el resultado.
Ayn Rand puso esto en boca de John Galt en 1957:
"Cualquier cosa que elijas considerar, sea un objeto, un atributo o una acción, la ley de la identidad sigue siendo la misma. Una hoja no puede ser una piedra al mismo tiempo, no puede ser toda roja y toda verde al mismo tiempo, no puede congelarse y arder al mismo tiempo. A es A. O, si lo prefieres en lenguaje más simple: no puedes comerte el pastel y al mismo tiempo seguirlo teniendo."
Y no es que esté de acuerdo con toda la ideología de Rand. No comparto su ateísmo militante, ni su idea de que el altruismo sea un mal en sí mismo, ni la conclusión de que uno no tenga más obligación que consigo mismo. Un hombre que mantiene su casa con gusto no puede firmar eso. Lo que tomo prestado es más limitado: que una contradicción no se sostiene, y que cuando aparece una hay que ir a buscar de dónde salió.
La contradicción aquí es ésta: o lo que es mío es mío, o no lo es. No puede serlo salvo cuando el precio que pido incomoda a alguien que no lo compró, no lo construyó y no lo paga.
Y el que mira desde fuera siempre tiene una buena razón. Ése es justamente el problema, porque si tuviera una mala razón no habría discusión.
En las próximas cinco semanas voy a desarmar esto pieza por pieza: quién paga cuando una intervención protege a alguien, por qué una autoridad que regula nunca se detiene, y por qué nos parece razonable que el costo caiga en un tercero. Y también dónde a veces soy yo el que pide la excepción, que es la parte que me toca.
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PREGUNTAS FRECUENTES
¿Qué establece el tope al aumento de las rentas en la Ciudad de México? Control de rentas
El segundo párrafo del artículo 2448 D del Código Civil para el Distrito Federal, reformado por decreto publicado en la Gaceta Oficial el 28 de agosto de 2024 y vigente desde el día siguiente, dispone que "el incremento de la renta nunca será mayor a la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior, respecto de la cantidad pactada como renta mensual". El primer párrafo, que el decreto no tocó, exige además que la renta se estipule en moneda nacional y que "sólo podrá ser aumentada anualmente". El tope entró en vigor sin necesidad de reglamento.
¿Aplica a cualquier arrendamiento?
No. El capítulo donde están esos artículos se titula "Del arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la Habitación", y tanto el artículo 2448 como el 2448 D remiten expresamente a "este capítulo". El arrendamiento de locales comerciales, oficinas, bodegas o predios rústicos se rige por otras disposiciones y queda fuera del tope.
¿A qué índice de inflación remite exactamente la norma?
Aquí hay un problema que la propia norma no resuelve. Remite a "la inflación reportada por el Banco de México", pero la facultad de elaborar el Índice Nacional de Precios al Consumidor dejó de ser de Banxico: la Ley del Sistema Nacional de Información Estadística y Geográfica se la asignó al INEGI como facultad exclusiva, con efecto desde julio de 2011, y su régimen transitorio dispuso que cualquier referencia a esos índices a cargo del Banco de México se entendería hecha, a partir de esa fecha, a los que publique el Instituto. La norma tampoco precisa cuál cifra debe usarse: si la inflación general o la subyacente, si la medida de diciembre a diciembre o el promedio anual, ni si el año relevante es el calendario o los doce meses anteriores al aniversario del contrato.
¿El tope alcanza a los contratos firmados antes de la reforma?
No está resuelto. El decreto tiene tres artículos transitorios y ninguno lo dispone. Lo que sí hizo fue mirar esos contratos para otra cosa: el tercer transitorio ordena que los que estuvieran en curso a la entrada en vigor se registren por el arrendador dentro de un plazo. A favor de aplicarles el tope juega la tesis de que las normas de orden público rigen los efectos futuros de los contratos vigentes, de modo que un incremento posterior sería una expectativa y no un derecho adquirido. En contra juegan el artículo 14 constitucional, el artículo 5 del propio Código Civil, la disposición transitoria general del código de 1928 —que ordena aplicar sus disposiciones a los actos anteriores "si con su aplicación no se violan derechos adquiridos"— y el artículo 11, que manda interpretar de forma estricta las leyes de excepción. Conviene añadir que, dado que el plazo mínimo de un arrendamiento de vivienda es de un año prorrogable por otro a voluntad del arrendatario, a dos años de la reforma quedan pocos contratos anteriores todavía vigentes con su cláusula original.
¿Cuántas veces se ha reformado este capítulo, y qué dijo el legislador cada vez?
Varias, y el criterio no ha sido uniforme. El decreto de 1985, que reformó el capítulo y le adicionó la serie de artículos 2448, dispuso en su primer transitorio que "los contratos celebrados con anterioridad a la promulgación del presente decreto continuarán en vigor respecto al término pactado por las partes", lo que blinda la duración pactada pero no necesariamente el resto del clausulado. El decreto de 1993 aplicó las nuevas disposiciones únicamente a inmuebles que no estuvieran arrendados a la fecha de corte, a los de uso distinto del habitacional y a los de construcción nueva. En cambio, las reformas de 2003 y de 2010 al mismo capítulo no dijeron nada sobre contratos vigentes, y la de 2024 tampoco. Conviene precisar también que no se trata del mismo órgano legislativo: las dos primeras son del Congreso de la Unión, las siguientes de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal y la última del Congreso de la Ciudad de México.
¿Cuál era el régimen anterior a agosto de 2024?
También había tope. El texto anterior del artículo 2448 D establecía que "en aquellos contratos en que el importe de la renta mensual no exceda de a 5,400 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México vigente y no exceda de 9,000 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México vigente; el incremento no podrá exceder del 10% de la cantidad pactada como renta mensual". La redacción es defectuosa: encadena dos condiciones de techo de las cuales la segunda resulta inoperante, y arrastra erratas en el propio texto oficial. La reforma de 2024 sustituyó esa tasa del 10% por la inflación del año anterior y eliminó los umbrales.
¿Puede el gobierno fijar las tarifas de un hospital privado?
Sí, y la facultad es anterior al debate sobre rentas. El artículo 43 de la Ley General de Salud dispone que "los servicios de salud de carácter social y privado, con excepción del servicio personal independiente, estarán sujetos a las tarifas que establezca la Secretaría de Economía, oyendo la opinión de la Secretaría de Salud". El artículo 38 de la misma ley remite expresamente a ese precepto en materia de tarifas, y el 31 faculta a la misma Secretaría para fijar precios máximos de medicamentos e insumos. En el plano general, el artículo 28 constitucional prevé que las leyes fijen bases para señalar precios máximos a los artículos, materias o productos necesarios para la economía nacional o el consumo popular, y la Ley Federal de Protección al Consumidor obliga a los proveedores a respetar las tarifas autorizadas.
¿La propiedad privada en México es absoluta?
No lo es, y el artículo no sostiene que lo sea. El Código Civil obliga desde 1928 a usar y disponer de los bienes "en forma que no perjudique a la colectividad", y el artículo 27 constitucional faculta a la nación para imponer a la propiedad privada "las modalidades que dicte el interés público". La cuestión que el artículo plantea no es si existen límites, sino de qué clase son. En la práctica, el primero opera frente a actividades que dañan a terceros o al entorno, y el segundo se traduce en planes de desarrollo urbano, zonas de conservación ecológica y restricciones sobre inmuebles con valor patrimonial. Todos condicionan el uso que puede darse a un bien. Fijar el precio al que su dueño puede ofrecerlo es una limitación de otra naturaleza.
¿Qué más hizo el decreto de agosto de 2024?
Tres cosas además del tope. Adicionó al artículo 2448 F la previsión de un registro digital de contratos de arrendamiento a cargo del Gobierno de la Ciudad de México, con obligación del arrendador de inscribirlos dentro de los 30 días siguientes a su celebración. Amplió el artículo 73 de la Ley de Vivienda para la Ciudad de México, que ya establecía que las medidas del gobierno "tendrán como principio generar una redistribución del ingreso", añadiendo nuevos grupos beneficiarios. Y adicionó al artículo 1 de esa misma ley la fracción que obliga a "garantizar la producción pública de vivienda en arrendamiento asequible para las personas de menores ingresos por parte del Gobierno de la Ciudad de México", con definiciones y facultades correlativas en los artículos 5, 59 y 60.
¿Existe un tope de renta en la Constitución?
Desde diciembre de 2024, sí, para un supuesto específico. Los párrafos adicionados a la fracción XII del apartado A del artículo 123 constitucional, publicados el 2 de diciembre de 2024, obligan al Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores a ofrecer vivienda en arrendamiento social y disponen que la mensualidad correspondiente "no podrá exceder del treinta por ciento del salario de las personas trabajadoras". Se trata de vivienda del propio Instituto, no de vivienda privada, pero la técnica es la misma: un tope de precio fijado por norma.
¿Qué dice la evidencia sobre los efectos de los controles de renta?
Existe literatura económica sobre el tema y el debate es real. Este artículo no se apoya en esa evidencia ni en un sentido ni en el otro, de forma deliberada: su tesis es que el resultado de una intervención no es la prueba de su legitimidad. Quien quiera discutir los efectos está discutiendo otra cosa, que también importa pero que no responde a la pregunta de quién decide el precio de un bien propio.
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