Ciclo inmobiliario en México: ¿Cómo saber en qué parte del ciclo estás?

Renaud, un amigo de ValueMx, me dejó una pregunta después de leer lo que escribí sobre el cap rate. El primer punto le pareció claro —que el rendimiento de un inmueble solo significa algo cuando lo comparas contra lo que paga un bono—, pero se quedó atorado en el segundo. “En México, ¿cómo sabes en qué parte del ciclo estás?”

Es la mejor pregunta que me podían hacer, porque apunta justo a lo difícil. En teoría todos entendemos que conviene comprar en la parte baja del ciclo, cuando hay miedo y los precios están castigados. El problema es que la parte baja no trae un letrero. Nadie toca una campana el día que el mercado tocó fondo. Y cuando el periódico por fin declara que “el sector se recuperó”, el ciclo ya lleva años corriendo y la oportunidad se evaporó.

Así que la respuesta honesta es incómoda: nadie sabe con precisión dónde está el fondo. Pero —y aquí está lo que casi nadie te dice— no necesitas saberlo.

El ciclo inmobiliario en México no se predice — se lee

Un ciclo inmobiliario completo dura entre siete y diez años: tres o cuatro de subida, dos o tres de meseta, y tres a cinco de corrección. Esa es la respiración natural del mercado, y ninguna política la ha cancelado todavía.

El error no es no saber predecir el ciclo. El error es creer que hay que predecirlo. Es decir, no necesitas adivinar la fecha exacta del fondo. Necesitas saber en qué tercio estás parado. Es una diferencia enorme: adivinar el día es imposible, pero ubicar el tercio es perfectamente posible si miras los indicadores correctos en lugar de tu corazonada.

Howard Marks, que dirige Oaktree Capital y escribió Mastering the Market Cycle, lo resume mejor que nadie: no podemos saber a dónde vamos, pero sí podemos saber dónde estamos. Y saber dónde estás cambia las probabilidades a tu favor —igual que un péndulo, que no avisa cuándo va a regresar, pero te dice con claridad si está cerca de un extremo o del centro.

El ciclo inmobiliario en México se lee con cuatro termómetros. Ninguno te da la fecha del fondo. Pero los cuatro juntos te dicen, con bastante precisión, en qué tercio estás.

Primer termómetro: el cap rate frente al bono

Este es el mismo número del que hablé en el artículo del cap rate, y es el más limpio de todos. El cap rate es la utilidad neta anual del inmueble dividida entre el precio. Por sí solo no dice nada; dice algo cuando lo comparas contra la tasa libre de riesgo, que en México son los Cetes o el bono M.

Imagina un edificio que paga 6% neto. Si los Cetes están en 11%, ese 6% es absurdo: estás aceptando menos rendimiento que un bono sin inquilino, sin vacancia y sin obra, solo por cargar todos esos riesgos. Cuando los cap rates se comprimen hacia la tasa libre de riesgo —cuando todos pagan de más y se conforman con rendimientos cada vez más flacos—, el mercado inmobiliario está caro. Estás en la parte alta del ciclo.

Ahora invierte el escenario: ese mismo 6% cuando los Cetes pagan 4%. De pronto el inmueble te paga muy por encima de lo seguro. Cuando el miedo abre ese spread y nadie quiere comprar a pesar de que los números cierran, estás cerca del fondo. El primer termómetro, por lo tanto, no es el cap rate solo: es la distancia entre el cap rate y el bono.

Segundo termómetro: el inventario y la velocidad de absorción

Los precios son pegajosos a la baja. Un vendedor que compró caro se aferra a su precio durante meses antes de aceptar que el mercado cambió, así que el precio es el último indicador en moverse —y por eso es un pésimo termómetro de tiempo real.

Lo que se mueve primero es el tiempo. La velocidad de absorción —cuántos meses tarda en venderse el inventario disponible— se enfría mucho antes de que los precios bajen. Cuando los departamentos se venden en días y hay varios interesados por unidad, estás arriba. Cuando el inventario se acumula y lo que antes tardaba tres meses ahora tarda doce, la corrección ya empezó aunque los precios de lista todavía no lo reflejen.

Este dato no lo inventas: lo consultas. Softec, Tinsa, el reporte Situación Inmobiliaria México de BBVA y el índice de precios de la SHF publican absorción e inventario por zona. Como ya te imaginarás, el truco no es leer un número aislado, sino la tendencia: inventario subiendo y absorción cayendo es el sistema avisándote que el ciclo se enfría.

Tercer termómetro: el crédito

El crédito es la gasolina del ciclo. Cuando Banxico baja tasas, los bancos prestan agresivo y la preventa se financia con facilidad, la demanda se infla —parte de ella es real y parte es simplemente dinero barato buscando dónde estacionarse. Esa demanda artificial empuja el ciclo hacia el pico.

Aquí aplica la lente de Munger: muéstrame el incentivo y te mostraré el resultado. Cuando cualquiera puede apalancarse a tasas mínimas, mucha de la compra que ves no responde al valor del inmueble, sino al costo casi nulo del dinero. Por lo tanto, el momento que de verdad importa vigilar es cuando la gasolina se acaba: tasas altas, bancos cerrando la llave de la hipoteca y del financiamiento a la construcción, preventa frenada. Ahí se está formando el piso, aunque todavía huela a crisis.

El termómetro más fiable: lo que hace la multitud

Los tres termómetros anteriores son números. Este es conductual, y es el más fiable precisamente porque no se puede maquillar.

Cuando en toda comida alguien presume su departamento en preventa para revender, cuando el taxista te explica que “en ladrillo no se pierde” y cuando medio mundo se volvió desarrollador, estás en el pico. Cuando pasa lo contrario —nadie quiere tocar bienes raíces, las noticias del sector son sombrías y los vendedores empiezan a sonar desesperados—, estás cerca del fondo.

No es complicado. Es el péndulo de Marks y la vieja regla de Buffett: hay que ser temeroso cuando los demás son codiciosos, y codicioso cuando los demás son temerosos. El problema no es entenderlo, sino sostenerlo, porque el fondo nunca se siente como oportunidad. Se siente como error. El día que comprar parezca una idea estúpida frente a todos tus conocidos es, probablemente, el mejor día para comprar.

Cómo leer el ciclo inmobiliario en México sin adivinar el futuro

Junta los cuatro termómetros: el spread entre cap rate y bono, la velocidad de absorción, el crédito y el comportamiento de la multitud. Ninguno te da una fecha. Los cuatro juntos te dan el tercio con bastante confianza.

Y aquí está el punto que cambia todo: no actúas sobre una predicción, actúas sobre una posición. Cuando tres o cuatro termómetros apuntan a la parte alta, no necesitas adivinar cuándo viene la corrección —simplemente dejas de comprar o exiges un margen de seguridad mucho mayor. Cuando apuntan al miedo, te vuelves agresivo mientras los demás se esconden.

Recuerda que el inmueble es ilíquido: un error de compra no lo corriges con un clic, te encadena años. Esa iliquidez convierte la paciencia para esperar la parte baja en pura defensa, no en virtud de monje. Piénsalo como una tarjeta con veinte perforaciones para toda la vida: si cada compra gasta una, no malgastas una entrada en algo que “está más o menos bien”. No te ponchan por no batear.

No necesitas tocar el fondo. Necesitas no comprar en el techo. Esa sola disciplina —leer el tercio en lugar de adivinar el día— te ahorra la década que pierde quien compra en el pico esperando volver a su costo.

Como dice Buffett, alguien está hoy sentado en la sombra porque alguien plantó un árbol hace mucho tiempo. El árbol inmobiliario tarda en crecer, pero la sombra a veinte años llega igual —siempre que lo hayas plantado en la parte correcta del ciclo, y no en la cima, donde el suelo ya estaba agotado.

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto dura un ciclo inmobiliario en México?

Un ciclo inmobiliario completo en México suele durar entre siete y diez años, dividido en tres fases: una subida de tres o cuatro años, una meseta de dos o tres, y una corrección de tres a cinco. No es un reloj exacto, pero sí una respiración recurrente que conviene tener presente antes de comprar.

¿Cómo sé si es buen momento para comprar bienes raíces en México?

Cuando varios indicadores apuntan a la misma dirección: el cap rate paga muy por encima de los Cetes o el bono M, el inventario se acumula y la absorción se enfría, el crédito está caro y la mayoría de la gente no quiere ni oír hablar de bienes raíces. Ese conjunto —y no una corazonada— es lo que define la parte baja del ciclo inmobiliario en México.

¿Qué es la velocidad de absorción y por qué importa?

Es cuántos meses tarda en venderse el inventario disponible en una zona. Importa porque se mueve antes que los precios: como los precios son pegajosos a la baja, la absorción cayendo es la primera señal de que el ciclo se enfría. Puedes consultarla en fuentes como Softec, Tinsa o el reporte Situación Inmobiliaria de BBVA.

¿Se puede predecir el fondo del ciclo inmobiliario?

No con precisión, y quien diga lo contrario te está vendiendo algo. Pero no necesitas predecir la fecha exacta del fondo: necesitas saber en qué tercio del ciclo estás. Eso sí se puede leer con los cuatro termómetros, y es suficiente para tomar buenas decisiones.